מיסוי מקרקעין

על פי חוק מיסוי מקרקעין משנת 1963, חוק שעבר לא מעט שינויים לאורך השנים ובעיקר כדי להתאימו להתפתחותו של שוק הנדל"ן, חובה הן על מוכר המקרקעין והן על הרוכש אותו מס מיוחד. המס החל על מוכר המקרקעין הינו מס שבח, שגובהו נקבע על פי רווח המכירה, והמס שחל על הרוכש הינו מס רכישה, שנקבע בהתאם לסכום העסקה. שני מיסים אלה הם בגדר חובה ויש להעבירם באופן מיידי אל רשויות המס.

מה כולל, במסגרתו, חוק מיסוי מקרקעין

חוק מיסוי מקרקעין, כפי שמעיד שמו, מתייחס למקרקעין עצמו. על פי החוק מדובר בכל קרקע שהיא בישראל, לרבות בניינים, בתים או כל מבנה אחר, המחובר אליה. המס, החל על המקרקעין, מתייחס לזכות הקשורה לקרקע. זכות זו, כפי שמגדיר אותה החוק, הינה בעלות על הקרקע או חכירתה לתקופה העולה על 25 שנה. ולכן, כל מי שהוא בעל קרקע, מחובתו לשלם את מיסי המקרקעין, כפי שקובע חוק המיסוי. בעת מכירת הקרקע והעברתה לבעלים חדשים, חלים הן על המוכר (בעל הקרקע) והן על הרוכש (מי שהקרקע עוברת אליו במסגרת רכישתה) מיסים, המוזכרים בחוק מיסוי מקרקעין: מס שבח – החל על מוכר הקרקע, ומס רכישה – החל על רוכשה.

מהו מס שבח

על פי חוק המקרקעין, כאמור, חל על בעל הקרקע, ובמסגרת מכירתה, מס מיוחד – "מס שבח". מס שבח הינו גם כזה החל על בעלי מניות, השייכות לאיגוד המקרקעין, המוכרים אותן ונהנים מרווחיהן. מס זה נוצר על מנת להבחין בין רווחים שהגיעו מהמקרקעין לרווחים אחרים, ממקורות שונים. מס זה מתייחס לרווח שעשה מוכר המקרקעין, כלומר סכום המכירה אל מול המחיר ששילם כשקנה לראשונה את הקרקע.

לצד כל זה, חשוב לדעת שניתן לקבל פטור על מס שבח במקרים מסוימים, כמו:

במקרים בהם נמכרת דירה אחת לארבע שנים. כלומר, אחת לארבע שנים ניתן למכור דירה ללא תשלום מס שבח, ובמידה ובוצעה מכירה נוספת (שנה לאחר מכן), על מכירה זו לא יינתן פטור ממס שבח (רק אם היא בוצעה ארבע שנים לאחר מכירתו של הנכס הקודם).

פטור נוסף הוא זה הניתן לכל מי שמעוניין למכור שתי דירות ולקנות, במקומן, דירה אחת גדולה אשר שוויה לפחות 3/4 משווי שתי הדירות הנמכרות. פטור זה, שניתן לתושבי ישראל בלבד, הינו חלק מהחוק היוצא מנקודת הנחה שמכירת שתי הדירות לא נועדה למטרות רווח כי אם לשפר את התנאים ולאפשר מגורים בדירה מרווחת יותר.

במקרים בהם יורשים מקבלים דירה ומוכרים אותה, הם יזכו לפטור מתשלום מס שבח, שהינו פטור מיוחד, ואיננו מתייחס לפטורים אחרים שקיבלו. כלומר, במידה וליורש ישנה דירה שמכר וקיבל פטור, הוא יקבל פטור נוסף על מכירת דירה מירושה, גם אם מכירתה בוצעה לפני שחלפו ארבע שנים.

מהו מס רכישה

המס השני המוזכר בחוק המקרקעין הוא מס רכישה, המתייחס למי שקנה את המקרקעין. מס זה ניתן למעשה במסגרת העברת זכויות המקרקעין, בין אם אלה בתים פרטיים, קרקעות חקלאיות, דירת מגורים או מגרש. זאת כמובן מלבד התשלום עצמו עברו הנכס או הקרקע, המועבר ישירות למוכר. גובהו של מס הרכישה איננו קבוע ותלוי בעסקה שבוצעה. המס מחושב באופן הדרגתי ואחת לשנה מעודכן על ידי משרד האוצר בהתאם לעלייתו של המדד. באופן כללי, מס רכישה עשוי להיות אחוז גבוה מאד ממחיר הדירה, ולכן חשוב לבחון באילו דרכים ניתן לצמצמו על מנת לחסוך בכסף. במידה ומדובר בדירה ראשונה שסכום רכישתה איננו עולה על 1,470,560 ₪, לא יצטרך הרוכש לשלם מס רכישה. אולם אם ברשותו דירה נוספת, עבור רכישת דירה בסכום של 1,080,350 ₪ יצטרך לשלם מס בגובה של 5% מעלות הרכישה. מי שבבעלותו, ובעת הקנייה, דירה אחת ויותר, נאלץ כאמור לשלם מס רכישה גבוה יותר. אולם, החוק מאפשר הקלות לבעלי דירות אלו. למשל:

במידה ובעל דירה רוכש דירה נוספת, אם את הדירה הראשונה שהיתה ברשותו ימכור בתוך שנתיים ממועד רכישתה של הדירה השנייה, הוא יהיה זכאי להקלה במס הרכישה, וחישובו יתבצע כאילו רכש דירה אחת בלבד.

הקלות במס ניתנות גם לנכים, לעולים חדשים, לנפגעי פעולות איבה ועוד.

בכל מקרה, ובעיקר בשל מורכבותו של חוק המקרקעין, חשוב לבדוק, ובטרם תהליך המכירה/הקנייה, האם מגיע פטור ממס שבח או הקלות כלשהן על מס הרכישה, וכל פרט אחר שקשור בכך. מומלץ לפנות אל עורך דין, המתמחה בתחום על מנת לבצע בדיקה מעמיקה.